DHS ने 2 जुलाई को 358-Page का EB-5 Proposed Rule जारी किया। Bridge Financing बदलाव ही Market Reshape करेगा।

DHS ने 2 जुलाई को क्या publish किया

2 जुलाई 2026 को, Department of Homeland Security ने Federal Register में एक 358-page का Notice of Proposed Rulemaking publish किया — document 2026-13392, Volume 91, No. 126 — जो EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 (RIA) को implement करने के लिए है। RIA चार साल पहले Congress ने पास किया था और EB-5 investor visa program को मूलभूत रूप से restructure किया था। 2022 से समस्या यह रही कि actual regulatory text को कभी update नहीं किया गया। USCIS एक hybrid state में EB-5 cases adjudicate करता रहा: नई statutory requirements, पुरानी regulatory language, और gaps भरने के लिए policy memos। यह NPRM उस gap को एक ही 358-page rulemaking में बंद करता है।

Comment period 60 दिनों की है और 31 अगस्त 2026 को बंद होती है। DHS ने कई provisions पर comments आमंत्रित किए हैं, जिनमें यह भी शामिल है कि bridge financing elimination के कम restrictive alternatives से वही program integrity goals कम market disruption के साथ हासिल हो सकते हैं या नहीं। Proposed rule के publish होने से कोई provision लागू नहीं होता। Proposal से binding regulation तक का रास्ता DHS के comment record की review, final rule का draft, उसका publication, और implementation window — आमतौर पर publication से effective date के बीच 60 से 90 दिन — से गुजरता है। यह timeline महीनों में मापी जाती है।

Bridge financing proposal — जो सबसे ज्यादा matter करता है

Bridge financing वह तरीका है जिससे अधिकांश बड़े regional center EB-5 deals actually बनते हैं। कोई developer USCIS द्वारा investor I-526E petitions process होने के दो साल इंतजार नहीं कर सकता। इसलिए typical structure short-term bridge financing का उपयोग करती है — bank से conventional loan, developer का खुद का capital, या third-party lenders — जबकि EB-5 capital raise हो रहा हो। जब EB-5 subscriptions close होती हैं और investor capital आता है, तो bridge repay हो जाता है। Project USCIS adjudication queue से paralyzed हुए बिना आगे बढ़ सकता है।

NPRM के तहत, यह transaction structure अपना job creation credit खो देती है। Proposal कहता है कि bridge financing repay करने में use किया गया EB-5 capital प्रति investor 10 job creation requirement की ओर count नहीं किया जा सकता। यह document का सबसे consequential proposal है। EB-5 program में job creation एक administrative detail नहीं है — यह वह fundamental condition है जो investor के green card को justify करती है। किसी particular fund use के लिए job creation credit हटाएं और आप उस तरह structured किसी भी investment के eligibility basis को eliminate कर देते हैं।

DHS ने disruption को acknowledge किया और specifically partial alternatives पर comment invite किए: bridge financing restriction को total project costs के एक percentage तक cap करना, duration से limit करना, या certain financing types को prohibition से exempt करना। Final rule proposed outright elimination, narrower version, या कुछ और adopt करेगा — यह तब तक unknown है जब तक DHS 31 अगस्त के बाद comment record नहीं देखता। लेकिन written proposal regional center deal structure को program के history में किसी भी single rule change से ज्यादा reshape करेगा।

दो की जगह तीन tiers, और नया HEA category

मौजूदा EB-5 program में दो investment levels हैं। Targeted Employment Area (TEA) में स्थित projects — rural area या high-unemployment zone जहां joblessness national average का कम से कम 150 percent हो — के लिए minimum investment $800,000 है। TEA के बाहर के projects के लिए $1,050,000। यह two-tier structure 2022 से चल रहा है।

NPRM एक तीसरी tier propose करता है: High Employment Area (HEA)। HEA को metropolitan area के भीतर उस geographic zone के रूप में define किया गया है जहां unemployment national average से significantly कम है — prosperous urban cores जहां कई regional center projects हैं। HEA-located projects के लिए proposed minimum investment $1,400,000 है। यह current standard non-TEA minimum से 33 percent और TEA minimum से 75 percent अधिक है।

NPRM से अलग, existing EB-5 statute 1 जनवरी 2027 को investment amounts का routine inflation adjustment mandate करता है। यह adjustment existing law के तहत होता है, चाहे proposed rule finalize हो या न हो। 2026 की दूसरी छमाही में EB-5 investment plan करने वाले किसी भी व्यक्ति को pending NPRM और January 1 adjustment दोनों को account करना चाहिए।

TEA calculation methodology और census share method की समाप्ति

Reduced $800,000 investment threshold qualify करने के लिए, project को यह demonstrate करना होगा कि वह Targeted Employment Area में है। High-unemployment designation के लिए, इसका मतलब है यह दिखाना कि area की unemployment rate national average का कम से कम 150 percent है। Currently, इस calculation के लिए दो methodologies accepted हैं।

पहला Bureau of Labor Statistics Local Area Unemployment Statistics (LAUS) data directly use करता है — county या metropolitan statistical area figures जो straightforward हैं। दूसरा Census Share Methodology है, जो LAUS data को census-tract level पर American Community Survey (ACS) data के साथ combine करता है। यह approach बहुत ज्यादा granular geographic targeting allow करता है। एक census tract में elevated unemployment वाला project TEA status qualify कर सकता है भले ही broader county न हो। इसे urban projects को TEA reduced-investment tier में fit करने के लिए extensively use किया गया है।

NPRM Census Share Methodology को eliminate करने का proposal करता है। USCIS कहता है कि यह approach census-tract level पर generally statistically valid unbiased estimates produce नहीं करती। Finalize होने पर, TEA unemployment calculations LAUS-only method तक limited होंगी। जो projects Census Share method से TEA status qualify करती हैं लेकिन LAUS-only से नहीं, उन्हें higher minimum investment face करनी होगी — location के अनुसार standard $1,050,000 या proposed HEA rate $1,400,000।

Regional center oversight proposal actually क्या कहता है

EB-5 regional center program अपने अधिकांश existence में बिना formal compliance infrastructure के operate करता रहा है। NPRM इसे comprehensively बदलने का proposal करता है। Required annual reporting, formal audits, DHS site visits, और enhanced recordkeeping standard obligations बन जाएंगी। Agency को regional center के operating life के किसी भी point पर compliance reviews conduct करने का authorization होगा — केवल initial designation पर नहीं।

Enforcement side का proposal नई territory है। DHS को warnings issue करने, affected enterprises में invested total capital के 10 percent तक monetary penalties impose करने, regional center का authorization suspend करने, उसकी designation entirely terminate करने, या individuals और organizations को EB-5 program में participate करने से permanently debar करने का authority होगा। Permanent debarment एक ऐसा sanction है जो prior rules के तहत regional center framework में existed नहीं था।

Promoter registration framework एक अलग लेकिन equally नया concept है। EB-5 investments typically brokers, agents, और placement firms के networks के through market होती हैं — कई China, India, South Korea, और अन्य जगहों पर internationally operate करते हैं — जो investors को regional center offerings से connect करते हैं। NPRM इन promoters के लिए first formal federal registration requirement establish करेगा।

वे provisions जिन्हें कम attention मिलेगी

358 pages में कुछ ऐसी चीजें हैं जो flag करने लायक हैं। Cryptocurrency पर: NPRM confirm करता है कि digital assets, जिनमें cryptocurrency शामिल है, EB-5 investment funds के lawful source के रूप में serve कर सकती हैं। यह existing USCIS adjudication practice को reflect करता है लेकिन इसे regulation में codify करता है। EB-5 investment के source के रूप में crypto holdings use करने वाला investor ऐसा कर सकता है, बशर्ते documentation standard meet हो — lawful origin और transfer clearly documented होने चाहिए। Crypto use करने से source-of-funds requirement eliminate नहीं होती; यह specify करता है कि crypto properly documented होने पर valid category है।

Job creation methodology पर: NPRM दो previously accepted approaches eliminate करता है। Visitor spending projections — project से जुड़े tourist या consumer spending से created indirect jobs count करना — अब permissible नहीं होगा। Troubled-business job retention models — net new jobs created की जगह at-risk businesses में preserved jobs count करना — भी eliminate होंगे। ये bridge financing issue से narrower range of deals को affect करते हैं, लेकिन जो structures इन पर rely करती हैं, उनके लिए elimination significant है।

30 सितंबर की grandfathering deadline NPRM comment deadline नहीं है

EB-5 community में दो deadlines के बीच real confusion है जो different legal frameworks involve करती हैं। NPRM की comment period 31 अगस्त 2026 को बंद होती है — यह DHS को written comments submit करने की date है। उस date के बाद submit किए गए comments rulemaking record में consider नहीं होंगे।

Separately, 2022 EB-5 Reform and Integrity Act — वह statute जिसे यह NPRM implement कर रहा है — में अपने grandfathering provisions हैं जो certain investors को filing के time applicable rules के तहत protect करते हैं। 30 सितंबर 2026 certain petition types के लिए RIA grandfathering analysis में एक key boundary है। यह date statute से आती है, NPRM से नहीं। यह regardless लागू होती है कि proposed rule finalize होती है या नहीं, कब होती है।

Fiscal year खत्म होने से पहले I-526 या I-526E petition file करने पर विचार कर रहे investors के लिए, September 30 की date grandfathering purposes के लिए proposed rule से independent matter करती है। Proposed rule पर focused stakeholders के लिए, operative deadline 31 अगस्त है। ये दो अलग legal tracks पर run होने वाली दो अलग clocks हैं।

यह क्या है और क्या नहीं है

358-page NPRM एक reason से significant है जो किसी individual proposal से परे है। चार साल से, EB-5 program एक statutory framework — RIA — के तहत operate कर रहा था जो कभी binding regulatory text में translate नहीं हुई। Regional centers, attorneys, investors, और adjudicators policy guidance, interim procedures, और statutory interpretation के patchwork से काम करते रहे। यह NPRM उस patchwork को actual regulation से replace करने का attempt है। Comment review के बाद final rule कैसी भी दिखे, comprehensive codification program stability के लिए matter करती है।

यह क्या नहीं है: effective law। NPRM में कुछ भी आज लागू नहीं होता। Comment period 31 अगस्त को बंद होती है। उसके बाद, DHS को public record से गुजरना, significant comments का respond करना, और अपनी effective date के साथ final rule publish करनी होगी। आज से एक effective final rule तक की timeline weeks नहीं, quarters में मापी जाती है। Proposals इतने substantial हैं कि final rule — चाहे जो भी form ले — अभी decisions लेने वाले regional centers और investors के लिए matter करेगी।

यह article केवल informational है और legal advice नहीं है। EB-5 proposed rule 2 जुलाई 2026 को publish हुई और अभी finalize नहीं हुई। कोई भी final rule लागू होने से पहले इसके provisions substantially बदल सकते हैं। अपनी specific EB-5 investment या regional center situation के लिए guidance के लिए licensed immigration attorney से consult करें।